Как только Apple сообщила вчера об открытии своего нового розничного магазина в Центральном вокзале 9 декабря, государственный контролер Нью-Йорка Томас ДиНаполи объявил, что будет расследовать условия сделки, которые на первый взгляд казались чрезвычайно выгодными для Apple по сравнению с договорами аренды других розничных арендаторов терминала и более широкими рыночными ставками.
Транспортное управление штата Нью-Йорк (MTA), которое курирует Центральный вокзал и сдачу в аренду торговых площадей, выпустило заявление, приветствующее расследование и выражающее уверенность в том, что оно получило наилучшую возможную сделку для сложного помещения, которое ранее не оправдывало ожиданий.
Касательно любых призывов к расследованию договора аренды, наш комментарий таков: «Пусть расследуют. Это наилучшая сделка для MTA, которая увеличивает арендную плату в четыре раза и привлекает в Центральный вокзал посетителей, что увеличит доходы всех наших розничных продавцов. Мы готовы объяснить детали этой сделки, полученной в результате конкурентных торгов, всем заинтересованным».
Некоторые детали аргументации MTA были освещены во вчерашнем отчете, но агентство четко заявляет, что аренда Apple является значительным улучшением по сравнению с предыдущим арендатором, рестораном Metrazur, который платил всего 263 000 долларов в год аренды и не получал достаточного дохода для уплаты арендной платы сверх этой суммы. Аренда Apple увеличивает арендные обязательства Metrazur в четыре раза, до 1,1 миллиона долларов в год.
MTA также отмечает, что это помещение сложно для розничных продавцов из-за ограничений, налагаемых правилами сохранения исторического наследия на открытом балконе. Аренда Apple также потребовала выкуп аренды Metrazur в размере 5 миллионов долларов, которая действовала до 2019 года, и более 2,5 миллионов долларов на улучшения инфраструктуры здания, включая новый лифт, системы ОВКВ и другие изменения.
Это наилучшая сделка для MTA. При учете всех затрат Apple платит более 180 долларов за квадратный фут в течение десятилетней аренды. Как показал процесс конкурентных торгов, для этого помещения нет других вариантов использования, которые принесли бы MTA такой же доход, учитывая первоначальные затраты и ограничения.
MTA явно рассматривает аренду Apple как высокопрофильное добавление, которое привлечет больше клиентов к розничной составляющей терминала в целом, отмечая, что за каждый 1% увеличения продаж у розничных продавцов терминала MTA будет получать 500 000 долларов арендной платы благодаря положениям о процентной арендной плате, предусмотренным в договорах аренды почти всех других арендаторов, за исключением Apple.
Другие розничные продавцы Центрального вокзала, как сообщается, «очень довольны» тем, что Apple добавит свое внушительное розничное присутствие в этом районе, и с нетерпением ждут увеличения потока посетителей, ожидаемого от этого дополнения.
